核心提示 
 
　　近年來(lái)，隨著人們生活水平的不斷提高，擁有私家車的家庭也日益增加，小區(qū)車位租售問(wèn)題也逐漸成為社會(huì)各界普遍關(guān)注的熱點(diǎn)話題。如何合理分配車位車庫(kù)，滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的停車需要？日前，南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目車位和車庫(kù)租售管理的通知》，對(duì)新建項(xiàng)目的車位、車庫(kù)和仍有車位在售的項(xiàng)目租賃和銷售管理進(jìn)行明確。記者對(duì)此進(jìn)行了采訪 
 
　　11月29日，南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱“南寧市住房局”）召開(kāi)新聞通氣會(huì)，該局相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目車位和車庫(kù)租售管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）進(jìn)行了詳細(xì)解讀。據(jù)介紹，《通知》從11月21日已開(kāi)始實(shí)施�！锻ㄖ�》發(fā)布前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目車位和車庫(kù)已辦理商品房買賣合同登記備案的，可以按原規(guī)定辦理房屋登記；已簽訂車位、車庫(kù)買賣合同且繳納契稅的，可以按原規(guī)定辦理商品房買賣合同登記備案或者房屋登記。 
 
　　1 小區(qū)道路停車如何收費(fèi) 
 
　　案例：“每天下班回家，我都將車停在小區(qū)道路上，物管每個(gè)月要收200元停車費(fèi)，他們收費(fèi)究竟有沒(méi)有依據(jù)？”家住東葛路某小區(qū)的小廖總有這樣的困惑。其實(shí)，南寧市不少小區(qū)都在公共道路上劃了停車位，并收取一定數(shù)額的費(fèi)用，這筆費(fèi)用該不該收？收益又該如何處置？不少小區(qū)業(yè)主認(rèn)為這是一筆“糊涂賬”。 
 
　　《通知》：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑區(qū)劃內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位和車庫(kù)，屬于全體業(yè)主共有，只能出租；占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位和車庫(kù)的使用及出租，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意。 
 
　　解讀：南寧住房局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，房地產(chǎn)項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)的停車位大體可以分為3種，一種是依照房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范不作為共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟膶Ｓ挟a(chǎn)權(quán)車位和車庫(kù)，這種一般為開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)，可以出售；另一種則依照相關(guān)法規(guī)，結(jié)合民用建筑修建的防空地下室劃定的車位和車庫(kù)，這種情形的車位車庫(kù)要經(jīng)人防主管部門審核同意，開(kāi)發(fā)商可按“平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有”的原則出租，但不得出售及辦理房屋登記；第三種則是項(xiàng)目建筑區(qū)劃內(nèi)，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位和車庫(kù)，屬于全體業(yè)主共有，只能出租。 
 
　　據(jù)了解，隨著家庭擁有車輛的日益增多，加上部分小區(qū)內(nèi)車位配比低，停車位遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能解決小區(qū)停車之“渴”，利用較寬的道路或者是其他場(chǎng)地空間優(yōu)勢(shì)劃出停車位的做法也在所難免。 
 
　　該負(fù)責(zé)人表示，按照相關(guān)的物業(yè)法規(guī)，這些道路或者是其他場(chǎng)地都屬于業(yè)主共有，因此，這些場(chǎng)所能不能利用來(lái)做停車位，停車位的受益歸誰(shuí)和如何管理，還需要相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等共同說(shuō)了才算。 
 
　　2 樓盤預(yù)售應(yīng)公示車位情況 
 
　　案例：某開(kāi)發(fā)商新開(kāi)發(fā)了一個(gè)樓盤。由于該樓盤地理位置較好，不少業(yè)主看了之后，也沒(méi)細(xì)想就紛紛購(gòu)買了該樓盤的房子。可是到交房之時(shí)卻發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)僅有 300個(gè)停車位，這對(duì)于有近500套房子的小區(qū)明顯不足。一些前期細(xì)致了解了車位信息的業(yè)主提前付款購(gòu)買了車位，而沒(méi)買到車位的業(yè)主則表示了不滿，認(rèn)為開(kāi)發(fā)商對(duì)樓盤設(shè)計(jì)有缺陷，且沒(méi)有盡到告知的義務(wù)，使得他們錯(cuò)過(guò)了購(gòu)買車位的時(shí)機(jī)。 
 
　　《通知》：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)首次辦理商品房預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該項(xiàng)目車位和車庫(kù)規(guī)劃配置情況在商品房預(yù)售方案中明確，并在銷售現(xiàn)場(chǎng)予以公示。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房人明示本通知，并將該項(xiàng)目車位和車庫(kù)規(guī)劃配置情況、車位和車庫(kù)的歸屬等在商品房買賣合同中載明。 
 
　　解讀：據(jù)了解，對(duì)于依照房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范不作為共有建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟膶Ｓ挟a(chǎn)權(quán)車位和車庫(kù)，雖然此前按照相關(guān)規(guī)定，已經(jīng)納入商品房銷售管理。不過(guò)對(duì)于開(kāi)發(fā)商是否要在商品房預(yù)售時(shí)，將項(xiàng)目車位和車庫(kù)規(guī)劃配置情況公示并沒(méi)有明確。因此，在實(shí)際生活中，很多開(kāi)發(fā)商在商品房進(jìn)行預(yù)售時(shí)，直接省略這一環(huán)節(jié)，導(dǎo)致很多購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目的車位、車庫(kù)沒(méi)有明晰的了解。信息的不對(duì)稱讓很多購(gòu)房者在購(gòu)買車位、車庫(kù)時(shí)無(wú)所適從。 
 
　　雖然，開(kāi)發(fā)商在商品房預(yù)售時(shí)，因?yàn)榻ㄔO(shè)原因，項(xiàng)目車位和車庫(kù)可能并沒(méi)有同時(shí)達(dá)到預(yù)售條件，但為了便于購(gòu)房者知情需要，《通知》規(guī)定此時(shí)也要對(duì)項(xiàng)目的車位、車庫(kù)相關(guān)情況進(jìn)行公示。不僅如此，為了避免購(gòu)房者錯(cuò)過(guò)商品房預(yù)售時(shí)對(duì)項(xiàng)目車位車庫(kù)情況的公示，新規(guī)更是規(guī)定讓開(kāi)發(fā)商盡告知義務(wù)，要求商品房買賣合同中將項(xiàng)目車位和車庫(kù)規(guī)劃配置情況、車位和車庫(kù)的歸屬等重要信息進(jìn)行告知。 
 
　　項(xiàng)目的車位、車庫(kù)的相關(guān)信息都有了，但是開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有告知車位的銷售情況，購(gòu)房者又如何了解哪個(gè)車位已經(jīng)有“主”，哪個(gè)車位自己可以“搶”呢？南寧市住房局負(fù)責(zé)人表示，購(gòu)房者可以通過(guò)登錄該局的政務(wù)網(wǎng)站對(duì)車位、車庫(kù)的預(yù)售信息進(jìn)行查詢，進(jìn)而向開(kāi)發(fā)商提出購(gòu)買申請(qǐng)。而此時(shí)如果開(kāi)發(fā)商有“捂盤惜售”行為，購(gòu)房者還可以向房產(chǎn)監(jiān)察部門進(jìn)行舉報(bào)。 
 
　　3 一套房屋限購(gòu)一個(gè)車位 
 
　　案例：某樓盤開(kāi)盤后，不少業(yè)主想購(gòu)買車位，卻被開(kāi)發(fā)商告知車位已經(jīng)售罄。售罄的原因是，某些業(yè)主因?yàn)閾碛卸噍v車，一次性購(gòu)買了兩三個(gè)車位。《通知》實(shí)行以后，這種情況會(huì)出現(xiàn)嗎？ 
 
　　《通知》：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照購(gòu)房人每購(gòu)買一套房屋只能相應(yīng)購(gòu)買該項(xiàng)目一個(gè)專有產(chǎn)權(quán)車位或車庫(kù)的原則銷售。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目專有產(chǎn)權(quán)車位或車庫(kù)的買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明購(gòu)房人已經(jīng)購(gòu)買該項(xiàng)目房屋的具體房號(hào)及房屋所有權(quán)證號(hào)，或者商品房買賣合同登記備案證明編號(hào)。 
 
　　解讀：據(jù)了解，目前南寧市的已建成或者在建的小區(qū)中，車位配比基本在1:0.4至1:0.8內(nèi)，即100套商品房配有40~80個(gè)車位。如果某小區(qū)購(gòu)房者中大部分人都有多輛小車，而且都想購(gòu)買車位、車庫(kù)，那么就會(huì)出現(xiàn)有部分購(gòu)房者無(wú)車位可買的情況。 
 
　　南寧市住房局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，在購(gòu)房群體中，部分購(gòu)房者可能并無(wú)停車需求，而另外一部分購(gòu)房者可能擁有不只一輛小車。為了滿足購(gòu)房者的基本需求，此次《通知》就明確規(guī)定了，在銷售商品房時(shí)，購(gòu)房人每購(gòu)買一套房屋只能相應(yīng)購(gòu)買該項(xiàng)目一個(gè)專有產(chǎn)權(quán)車位或車庫(kù)的原則銷售。而且，此舉也讓想通過(guò)購(gòu)買多個(gè)車庫(kù)、車位的“炒車位”購(gòu)房者受到限制。 
 
　　4 購(gòu)房人可多購(gòu)富余車位 
 
　　《通知》：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得商品房現(xiàn)售備案證明時(shí)（分期辦理的，按最后一期辦理時(shí)間計(jì)算）尚有車位和車庫(kù)未售出的，經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將車位和車庫(kù)銷售情況在該項(xiàng)目所在地顯著位置公示3個(gè)月仍未能全部售出的，對(duì)剩余未售出的車位和車庫(kù)，該項(xiàng)目購(gòu)房人可以自主選擇購(gòu)買多個(gè)車位和車庫(kù)。 
 
　　解讀：南寧住房局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，商品房從取得預(yù)售到取得現(xiàn)售備案證明一般需要兩年左右的時(shí)間。為了充分保障項(xiàng)目購(gòu)房者的車位需求，此次《通知》把這個(gè)時(shí)間段作為一個(gè)“緩沖期”，讓那些此前沒(méi)有購(gòu)買車位、車庫(kù)意向的購(gòu)房者有足夠時(shí)間進(jìn)行考慮，同時(shí)也照顧到兩年之內(nèi)新增買車的購(gòu)房者。 
 
　　而對(duì)于“多車家庭”而言，在有經(jīng)濟(jì)實(shí)力又想在居住小區(qū)購(gòu)買多個(gè)車位、車庫(kù)也并非“死路一條”。據(jù)介紹，如果取得商品房現(xiàn)售備案后，又將車位和車庫(kù)銷售情況在該項(xiàng)目所在地顯著位置公示3個(gè)月仍然賣不完的，“多車”一族就可以不受數(shù)量限制購(gòu)買。 
 
　　5 車位交易只在小區(qū)內(nèi)循環(huán) 
 
　　《通知》：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人解除商品房買賣合同時(shí)，購(gòu)房人已簽訂了車位或車庫(kù)買賣合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和購(gòu)房人應(yīng)當(dāng)同時(shí)解除車位或車庫(kù)買賣合同。購(gòu)房人購(gòu)買專有產(chǎn)權(quán)的車位或車庫(kù)，經(jīng)登記并取得房屋所有權(quán)證后可依法出售、贈(zèng)與及以其他方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，但車位或車庫(kù)受讓人應(yīng)當(dāng)為本項(xiàng)目其他購(gòu)房人。 
 
　　解讀：據(jù)了解，目前南寧不少地方已經(jīng)出現(xiàn)了車位比車貴，甚至比房貴的情況，如埌東一帶小區(qū)車位已經(jīng)賣到了每平方米超一萬(wàn)元的價(jià)格，由此，“炒車位”的現(xiàn)象也開(kāi)始出現(xiàn)�！锻ㄖ�》為防止利用在簽訂商品房買賣合同的環(huán)節(jié)只買車位不買房的出現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房人解除商品房買賣合同時(shí)，須一并解除車位或車庫(kù)買賣合同。 
 
　　此外，雖然《通知》對(duì)購(gòu)房人購(gòu)買專有產(chǎn)權(quán)的車位或車庫(kù)可以進(jìn)行銷售，但是為了讓小區(qū)的停車位真正服務(wù)于小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和物業(yè)使用人，要求只能賣給本項(xiàng)目其他購(gòu)房人。 
 
　　6 租賃車位一次不超六個(gè)月 
 
　　案例：幾年前，黃女士在柳沙半島某小區(qū)購(gòu)得一套商品房，買房時(shí)沒(méi)購(gòu)買車位。小區(qū)的一期樓房中，開(kāi)發(fā)商沒(méi)設(shè)計(jì)地下車庫(kù)，只將各棟樓房的一樓架空用作車庫(kù)。此外，開(kāi)發(fā)商還在小區(qū)的空地上劃了34個(gè)停車位。不過(guò)每個(gè)車位10多萬(wàn)元的售價(jià)讓黃女士感覺(jué)太貴，仍然沒(méi)買車位，希望租小區(qū)的車位來(lái)用。黃女士找到了開(kāi)發(fā)商咨詢，被告知小區(qū)車位可以出租，但業(yè)主必須租20年，并一次性交納20年的租金共6萬(wàn)元，不能短期租，租金方面也不得討價(jià)還價(jià)。開(kāi)發(fā)商的規(guī)矩讓許多跟黃女士一樣的入住戶都不愿意租車位。 
 
　　《通知》：用于出租的車位和車庫(kù)，在滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目購(gòu)房人和物業(yè)使用人需要的前提下仍有空余的，可以臨時(shí)出租給該項(xiàng)目購(gòu)房人和物業(yè)使用人以外的單位、個(gè)人使用，但每次出租前應(yīng)在項(xiàng)目所在地顯著位置公示15日，且每次租賃合同期限最長(zhǎng)不得超過(guò)6個(gè)月。 
 
　　解讀：出于商品流通需要，開(kāi)發(fā)商需要對(duì)自己擁有產(chǎn)權(quán)的車位和車庫(kù)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng)本無(wú)可厚非。因此，《通知》也明確規(guī)定，允許開(kāi)發(fā)商在滿足開(kāi)發(fā)項(xiàng)目購(gòu)房人和物業(yè)使用人需要的前提下，可以臨時(shí)租給這部分人以外的單位和個(gè)人進(jìn)行使用。 
 
　　不過(guò)，如果所有者長(zhǎng)期租賃給項(xiàng)目購(gòu)房人和物業(yè)使用人以外的單位、個(gè)人使用，那么一旦將來(lái)本項(xiàng)目的其他業(yè)主或者物業(yè)使用人新購(gòu)買了車輛之后，就會(huì)出現(xiàn)無(wú)車位、車庫(kù)可停的情況。因此，《通知》規(guī)定，每次租賃合同期限應(yīng)該在6個(gè)月以內(nèi)，6個(gè)月之后重新進(jìn)行租賃，并盡量?jī)?yōu)先照顧開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中后續(xù)購(gòu)車、有停車需求的業(yè)主和物業(yè)使用人。